Быстрый переход к готовым работам
|
История развития оценочной деятельности за рубежом и в России Становление оценочной деятельности в
странах с рыночной экономикой происходило параллельно с развитием института
частной собственности. Частная собственность предполагает свободное обращение
имущества, а значит, появилась необходимость в определении реальной стоимости
того или иного объекта с целью его продажи, приобретения, сдачи в аренду,
внесения в качестве залога, и так далее. Оценочная деятельность возникла в
рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в Развитая
система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также
в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время
объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную
систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и
разбита на два уровня – по четыре недельных курса в каждом. Для получения
профессионального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы
не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки
в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно,
является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка
семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество
оценщиков – многодисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том
числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий[1]. Кроме
того, развитие рынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа
оценщиков. Эта тенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность
участников рынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой
создание в ряде стран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью.
И в первую очередь – лицензирование. Лицензирование
оценочной деятельности — составная часть процесса государственного
регулирования оценочной деятельности, в систему которого, помимо лицензирования, входит
также разработка и принятие методических
рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами
оценочной деятельности, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение
взаимодействия уполномоченного
государственного органа по регулированию оценочной деятельности с
территориальными органами. В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и политического развития, а земельная оценочная деятельность была специальным направлением государственной политики. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность часто - феодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государственное учреждение. Основными вехами развития земельной оценочной деятельности можно считать следующие даты: 28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ. 19 сентября 1765 года — манифест Екатерины II — началось проведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценка дворянских имений. 1779 год — для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт. Начало XIX века — изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян. 1864 год — оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. 8 июня 1893
года — издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию,
финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на
специальные губернские и уездные оценочные комиссии. 18 января 1899
года — принятие закона об оценке. В 1870 году
право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам,
разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее
права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ,
было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее
доходность. В 1883 году
были приняты Правила оценки недвижимого имущества. Согласно этим правилам,
основанием для оценок городских строений была не материальная ценность, а
ценность, определенная на основании доходности. По этим правилам земские
учреждения рассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти
правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной
единицы и стоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.
Таким образом,
в XIX веке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный
доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским
подходом. Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIX века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов. Помимо
страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России
начал образовываться новый финансовый институт - независимые оценщики. Их
появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения
результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба
предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Госкомстата или
независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности. После того, как
необходимость в них исчезала, оценщики снова превращались в независимых
юристов. Однако толчок рынку был дан, и
оценщики стали необходимым звеном всех сделок. Их услугами пользовались теперь
не только в случаях, когда оценка нужна по закону, но и для разрешения
финансовых споров физических лиц. Особенно часто названной услугой стали
пользоваться банки, выдающие кредиты населению. Пионером оценочной деятельности в России
стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные
организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности,
Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков. В условиях рыночной экономики оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»). Процесс формирования рынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их в рыночный оборот, напрямую сопряжен с новым этапом реструктуризации собственности в России (после принятия нового федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации»), перераспределением имущественных и неимущественных прав в реальном секторе экономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснованной стоимостной оценки ресурсов при операциях с ними. Результаты имущественных преобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний момент негосударственной промышленной собственности. С этой позиции можно говорить, во-первых, о сформировавшейся к настоящему времени потенциальной товарной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая может существенно способствовать развитию рынков имущественных и неимущественных ресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность. Во-вторых, можно констатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствие постприватизационной поддержки приватизированных предприятий, «холодный» инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательность многих приватизированных и частных предприятий, привели не только к существенному снижению результатов их деятельности, но и к относительной невостребованности рыночной оценки, т.е. образовался как бы «замкнутый круг», из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны, свидетельствуют о низкой конкурентоспособности отечественной промышленности (за исключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективно используемых производственных ресурсах — реальном потенциале нарождающегося вторичного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование которого будет проходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию: Дальнейшее расширение числа неэффективно функционирующих и неконкурентоспособных предприятий, в том числе государственных и муниципальных, рост неэффективно использующихся ресурсов промышленного назначения, формирование преимущественно неликвидной массы ресурсов. «Постановка» названного сценария непосредственно связана с реформированием предприятий, развитием предпринимательства, реструктуризацией имущественных и неимущественных ресурсов предприятия, которые, после рыночной оценки, все еще могут быть введены в оборот и послужить основой формирования нового бизнеса. Инфраструктуру рынков ресурсов предприятий формирует целый ряд направлений предпринимательской деятельности, в первую очередь оценочной, которые обеспечивают оборот ресурсов, т.е. совершение сделок между покупателями и продавцами. Создание инфраструктуры рынков ресурсов предприятий в целях формирования адекватной современным условиям хозяйствования системы управления ресурсами предприятий, в первую очередь посредством совершенствования оценочной деятельности, требует учета следующих основных обстоятельств. Во-первых, существенная доля государственного сектора в экономике России объективно обусловливает длительность и сложность процессов структурной перестройки, в том числе путем проведения операций с ресурсами предприятий, их реструктуризации и приватизации. Во-вторых, привлечение инвестиционных ресурсов для реструктуризации промышленности, повышения эффективности и конкурентоспособности предприятий, возможно, тем не менее, не столько путем смены собственника (например, в процессе приватизации государственного и муниципального имущества), сколько, прежде всего, путем проведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности. Названные, на первый взгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы. Так, в Мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующем для этих целей вторичные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собственности. Однако, российское законодательство и нормативная база регулирования отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавливает отечественную «специфику», связанную с надуманным и искусственным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первичный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий. Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и последнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том числе в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, способным «оживить» инвестиционную активность, при условии создания соответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрального звена — оценочной деятельности. Операции с
ресурсами предприятий связаны не столько с вопросами оценки стоимости ресурсов
в процессе создания, развития и ликвидации организаций (юридических лиц), а, в
первую очередь, именно с вопросами оценки
стоимости сделок, в том числе при
проведении приватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов,
аренды, доверительного управления, залога, ипотеки и других операций. [1] Оценка недвижимости: Учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова, Л. П. Белых и др., под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003 – С. 91 – 97. |
|