Теоретичні основи і сутність грошової оцінки земельних ділянок

Теоретичні основи і сутність грошової оцінки земельних ділянок Успіх економічних перетворень в Україні значною мірою залежить від реформування земельних відносин. Запровадження інституту приватної власності на землю, розвиток ринку земель потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, необхідним елементом якого є оцінка землі. Під терміном „оцінка” прийнято розуміти процес визначення „якості, характеру, значення і таке інше кого-небудь, чого-небудь” [68, с.172; 225, с.594; 226, с.327]. Таке тлумачення найпоширеніше і використовують його як у науковій діяльності, так і в повсякденному вжитку. Наукова література визначає поняття „оцінка” залежно від специфіки наукової діяльності, напряму проведення наукових досліджень, виду досліджуваних явищ та об’єктів, призначення, порядку проведення оцінки, а також від осіб, які безпосередньо здійснюють оцінювання тощо. В економічній літературі поняття „оцінка” розглядається через призму економічних відносин. Вітчизняні й іноземні фінансові та економічні тлумачні словники визначають оцінку як процес установлення вартості [3, с.628; 136, с.353; 146, с.516; 225, с.594; 226, с.303]. Аналіз ряду наукових робіт [1, 8, 32, 56, 66, 71, 72, 79, 87, 104, 105, 120, 136] свідчить, що науковці формулюють поняття „оцінка”, віддаючи перевагу одним факторам, нехтуючи важливістю інших. Ігноруючи існуючі види вартості, М.А. Козодаєв і М.В. Пилов трактують поняття „оцінка” як процес визначення експертом-оцінювачем вартості об’єкта оцінки для специфічних цілей, результатом якого є науково обґрунтована думка про вартість оцінюваного об’єкта на дату оцінки у грошовому виразі [32, с.6]. Другорядного значення даті проведення оцінки, виразу, а також видам вартості надає Ю.А. Несвєтаєв розуміючи під оцінкою процес встановлення вартісного еквівалента об’єкта, який розглядається [66, с.7]. Подібне визначення оцінки можна знайти у Л.І. Воротіної, В.Г. Лісняка та інших науковців [74, с.11]. Зосереджуючи основну увагу на виді вартості, що розраховується в процесі оціночної діяльності, Е.Н. Гуніна і В.М. Джух розуміють оцінку як діяльність щодо встановлення ринкової або іншого виду вартості [72, с.6]. Тенденція віддавання переваги одним факторам, нехтуючи іншими при визначенні терміна „оцінка”, знайшла своє відображення і в таких поняттях, як оцінка нерухомого майна, оцінка земельної ділянки тощо. Без зазначення виду вартості й дотримуючись Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, А.М. Асаул, І.А. Брижаль, В.Я. Чевганова визначають оцінку рухомого і нерухомого майна, а також майнових прав як процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності [1, с.130; 105, ст.3]. Не надаючи особливого значення фактору часу, виду та виразу вартості, що розраховується, Є.Р. Бугулов та В.А. Горемикін під оцінкою розуміють методично обґрунтовану думку експерта щодо вартості об’єкта нерухомості й процес її визначення (розрахунку) [8, с.158]. Не торкаються вказаних у попередньому визначенні факторів також і В.В. Бобильов, В.В. Ноздрін, Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавін, трактуючи оцінку як розрахункову вартість об’єкта нерухомості або будь-якого матеріального інтересу в ній, яку проводить уповноважена особа – спеціаліст з аналізу та оцінки нерухомості [71, с.5]. Серед значної кількості об’єктів оцінки важливе місце займає визначення вартості земельних ділянок або їхніх частин. Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами [26, ст.79; 29, с.12; 97, п.2]. Залежно від призначення та порядку проведення Земельним кодексом України виділено нормативну та експертну грошову оцінку земельних ділянок [26, ст. 201]. Фінансовий словник-довідник за редакцією М.Я. Дем’яненка трактує поняття “експертна оцінка” як обґрунтовані на професійному досвіді описувальні, якісні, приблизні кількісні оцінки основних засобів, які не піддаються в принципі чи у даній ситуації безпосередньому виміру, строгому розрахунку методом точних наук чи іншими нормативними інструментами, що потребують спеціальних знань і мотивованих достовірних висновків [136, с.355]. Чітке визначення експертної грошової оцінки земельних ділянок у вітчизняній літературі, присвяченій оцінці, знайти важко, оскільки це поняття в оціночній діяльності з’явилося порівняно недавно. А.С. Даниленко розуміє поняття експертної грошової оцінки як процес встановлення оціночної вартості земельних ділянок при здійсненні різного роду трансакцій із земельними ділянками [56, с.6]. Підтримуючи визначення експертної грошової оцінки, наведене у Методичних рекомендація з експертної грошової оцінки земельних ділянок, В.М. Кривов і П.М. Решетник вважають, що експертна грошова оцінка – це встановлення оціночної вартості земельної власності експертним шляхом відповідно до характеру цивільно-правової угоди [35, с.4; 57, п.1.4.]. Найповніше визначення експертної грошової оцінки земельних ділянок можна знайти у Законі України „Про оцінку земель” – „результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту” [104, ст. 1]. Таке ж визначення наводять І.А. Брижаль, Р.Й. Гулько, І.Р. Залуцький, О.Я. Микула, М.Г. Ступень, В.Я. Чевганова та інші вчені [1, с.130; 73, с.6]. Зважаючи на логічні правила побудови визначень [6, с.265] і виходячи із проведеного аналізу, формулювання експертної грошової оцінки земельних ділянок потребує певного уточнення.