Особливості проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Особливості проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення Згідно із чинним законодавством проведення експертної грошової оцінки складається з кількох етапів. Оскільки в Порядку проведення експертної грошової оцінки [84] визначено склад робіт з експертної грошової оцінки всіх видів земельних ділянок (їхніх частин) або прав щодо них, у цій роботі ми хочемо зосередитися на висвітленні особливостей оцінювання земельних ділянок лише сільськогосподарського призначення чи прав щодо них, ґрунтуючись на основних положеннях згаданого Порядку. Обстеження об'єкта оцінки є першим етапом здійснення оцінювання й включає огляд земельної ділянки сільськогосподарського призначення або її частин і вивчення наявної технічної та кадастрової документації стосовно місця розташування ділянки, її правового статусу, меж і розміру, складу угідь та земельних поліпшень, існуючого функціонального використання, а також установлення оцінюваних прав щодо земельної ділянки. Важливий момент дослідження правового статусу відповідної земельної ділянки сільськогосподарського призначення – визначення документа, яким підтверджено право власності на цю ділянку, – сертифікатом чи державним актом права приватної власності. Другим етапом проведення експертної грошової оцінки є встановлення виду вартості земельної ділянки, що здійснюється на основі визначеної мети оцінки та умов майбутньої угоди. У розділі 1 цієї роботи було виділено п’ять видів вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть бути визначені при проведенні експертної грошової оцінки, – ринкову, ліквідаційну, інвестиційну, страхову, спеціальну та споживну. Після розробки завдання й укладення договору про оцінку, що є наступним етапом здійснення експертної грошової оцінки, переходять безпосередньо до збирання, опрацювання та аналізу вихідних даних, необхідних для оцінювання земельних ділянок сільськогосподарського призначення. При цьому до інформаційної бази, яку використовують у процесі оцінювання сільськогосподарських земельних ділянок, можуть входити інформація про фізичні характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів, характер і стан земельних поліпшень, відомості про розташування земельної ділянки (відстань до ринку, населеного пункту) тощо. Крім того, може бути використана інформація про ціни продажу або оренди подібних ділянок, їхню дохідність, дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, доходи і витрати виробництва. Враховують інформацію щодо реалізації основних видів сільськогосподарської продукції, яка є типовою для того регіону, де знаходиться земельна ділянка. Інформаційна база може включати інші дані, які впливають на вартість об’єкта оцінки, а також такі, що виходять за рамки фахової компетенції оцінювача й одержані від спеціалістів у відповідних галузях. Одним із найважливіших етапів проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення є визначення найбільш ефективного її використання. Враховуючи теоретичні основи принципу ННЕВ (Розділі 1), а також особливості використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення як засобу виробництва, найкраще та найбільш ефективне використання таких ділянок можна вважати як найбільш імовірне, яке є: – юридично законним. Цей принцип передбачає перевірку певної земельної ділянки на можливість використання її у сільському господарстві для виробництва відповідного виду продукції, а також перевірку документів, що посвідчують права власності, користування і розпорядження землею, сервітутів, договірних зобов’язань тощо;