Ознаки розвитку ринку нерухомості в системі функціонування продуктивних сил регіону: сутність, етапи, фактори забезпечення

     

      З розгортанням й удосконаленням процесів приватизації державних підприємств був створений великий сектор ринкової економіки – ринок нерухомості. Шлях його формування був складний і суперечливий в умовах відсутності достатніх нормативно–правових актів. Крім того, законодавство з приватизації постійно змінювалось, що відлякувало іноземних інвесторів та сповільнювало залучення інвестицій в економіку держави. Недосконалі процедури приватизації на початках уможливили роздержавлення за безцінь багатьох великих підприємств та подальше розбазарювання й розкрадання їх ліквідного майна і доведення до банкрутства.

      Політичні події, що розгорталися в державі залишали свій відбиток на процесах, які відбувалися на ринку нерухомості, це: спад попиту та зниження ціни на нерухомість в умовах економічної кризи, стабілізація й швидке підвищення цін і попиту за час вдалої економічної політики. У процесі масової приватизації змінювалась форма власності підприємств, на ринку з’явилася велика кількість майна, у тому числі будівель, споруд і приміщень, що дало поштовх до зародження й розвитку первинного ринку нерухомості. Із спадом виробництва, вивільнялась велика кількість незадіяних будівель та споруд, що слугувало поштовхом до розвитку вторинного ринку нерухомості.

      Початком формування і становлення ринку нерухомості в Україні можна вважати 1994 р., а саме розгортання масової приватизації державних підприємств [143,144,145]. З складною, тривалою в часі приватизацією перших промислових підприємств, підприємств торгівлі й громадського харчування набували обертів й масовості приватизаційні процеси. І вже до 1998 року приватизовано шляхом викупу та проведенням аукціону чи конкурсу більшу половину невеликих державних підприємств, майже завершена приватизація підприємств торгівлі та громадського харчування. У складі майна приватизованих підприємств наявна велика кількість будівель, споруд та приміщень нежитлового призначення, частина яких із загостренням економічної кризи та скороченням виробництва продукції була повторно продана приватизованими підприємствами. Таким чином, завдяки процесам реформування власності формувався і розвивався вторинний ринок нежитлової нерухомості на якому недержавні суб’єкти господарювання чи фізичні особи відчужували належну їм нерухомість уже без участі держави. Власне приватизація державного майна в Україні започаткувала формування великого сектору ринкової економіки – ринку нерухомості. Але нерозробленими на сьогодні залишається ціла низка питань, пов’язаних з необхідністю ефективного управління процесами, що відбуваються на ринках нерухомості та ефективне їх використання в умовах української економіки. Класичним визначенням поняття ринку є інститут або ж механізм, що зводить до купи покупців і продавців окремих товарів і послуг [25, 27]. В економіці держави ринки структуровані на види за видом товарів (послуг), а саме виокремлюють ринок споживчих товарів, ресурсів, праці, фондовий ринок, цінних паперів, капіталу та ін., що утворили загальноекономічний ринок держави, який містить ряд взаємодіючих складових [76]. Важливе місце в структурі ринкової економіки займає ринок нерухомості, який являє собою складне системне утворення, міцно зв’язане з економічною системою. Розвиток і стан ринку нерухомості віддзеркалює рівень та послідовність проведення економічних реформ і значно впливає на процеси, що відбуваються у державі. У всіх країнах, які йдуть шляхом розвитку ринкової економіки, нерухоме майно є таким самим товаром, як будь-який продукт, що реалізується на ринку.Нерухомість - це важливий економічний ресурс, що відіграє роль того просторового середовища, у якому здійснюється будь-яка людська діяльність. Україна володіє значними запасами вугілля, нафти, газу, а також земельними й водними ресурсами, однак низький рівень управління та відсутність системи обліку, притаманній багатомірності цивілізованого ринку, викликає низку проблем і вимагає рішучих дій у їх розв’язанні. Лише ефективне управління нерухомістю на основі ефективної адаптації та науково обгрунтованого використання зарубіжного досвіду та українських особливостей вирішить це непросте завдання [18, 22, 25, 29, 62].

      Ефективне функціонування ринкової системи неможливе без ринку нерухомості, оскільки він справляє значний вплив на розвиток відносин власності та становлення середнього класу – основи суспільства, сприяє задоволенню потреб підприємців у постійних активах, значною мірою визначає рівень споживання, нагромадження та інвестування Слід зазначити, що на даний час серед науковців, що займаються дослідженням особливостей становлення ринку нерухомості в умовах трансформації економіки, відсутнє усталене розуміння сутності категорій “ринок нерухомості”.

      Ринок нерухомості є новою, мало дослідженою категорієюі з позиції як науки, в тому числі теорії, так і практики. Однак останнім часом у наукових колах усе більше спостерігається підвищення інтересу до цього сегмента ринку. Відповідно видається та поширюється економічна,

     юридичналітература, що висвітлює специфіку розвитку явищ і процесів на даному ринку. Так, серед найбільш фундаментальних дослідженьслід визначити роботи таких українських і закордонних учених, як Г. Амстронг, О. Асаул [5], І. Балабанов [6], В. Богословський, В. Бочаров, М. Бромвич, А.Бойко, Н.Волочков [18], А.Водянов, В. Горемикін [22], В. Григор'єв, Дж. Долан, О. Драпіковський [48], А. Іванілов, О. Крутик, С. Максимов [82], Я. Маркус, Б.Новіков, Г. Оніщук, Б. Рабінович, Л. Сімонов, О. Фінагіна [139], Г. Харрісон [147], О.Черняк[152], Л. Чистов, К. Еккерт, В.Галасюк, І.Геллер, В.Герасименко, В.Гриньова, Є.Гриценко [30], С.Давимуха [34], В.Йолкіна, І.Зотов, Н.Лебідь [78], Я.Маркус, А.Моченков, Т.Решетилова, В.Соболєв, Я.Усенко, Н.Ордуей [146], Дж.Фрідман [146] та ін.

      Названі автори вважають, що основою економічної системи є нерухоме майно. Однак, у даних роботах немає єдиного підходу до визначення ринку нерухомості. Це пов'язане з тим, що не існує однозначного тлумачення того, що таке нерухоме майно (нерухомість). Особливо це актуально для реалій сьогоднішньої української національної економіки. Проте, незважаючи на велику кількість наукових праць, недостатньо дослідженими залишаються ряд питань, зокрема дослідження процесів, що відбуваються на регіональних ринках нерухомості, аналіз ціноутворення та структури попиту і пропозиції на них та комплексне дослідження питань пов’язаних з створенням і функціонуванням ринків нерухомості. Недостатньо розроблені питання щодо класифікації об'єктів і суб'єктів ринку нерухомості, визначення його ринкових сегментів. Детального вивчення потребують питання ціноутворення, тенденції зміни цін в залежності від економічної й політичної ситуації в державі. Подальшого поглиблення вимагають доволі нові норми з оцінки об’єктів нерухомості, оціночної діяльності, а також питання побудови математичних моделей, що дозволяють, з достатньою імовірністю, оцінювати нерухомість, вплив її характеристик на ціну й прогнозувати зміну вартості нерухомості. Аналіз існуючих точок зору спеціалістів дозволяє виділити три групи поглядів на зазначену категорію.

      Автори першої групи вважають визначальною ознакою ринку нерухомості наявність трансакцій, і на цій основі дають наступне визначення

      ринку: він являє собою сукупність угод, що укладаються з нерухомістю, інформаційне їх забезпечення, а також операції з управління та фінансування робіт у сфері нерухомості [53, с. 22]. Таке твердження наводиться в [26, с.16]: ринок нерухомості - це сукупність угод, що виконані з нерухомістю, інформаційного їх забезпечення, операцій з управління та фінансування робіт з нерухомістю. Л.П. Бєлих вважає, що ринок нерухомості пов’язаний з діяльністю купівлі-продажу різноманітної нерухомості [8, c.6]. При цьому купівля-продаж нерухомості - це не тільки купівля-продаж товарів тривалого користування, а й рух капіталу, що приносить дохід.

      Друга група дослідників розглядає сутність цього ринку більш широко - як систему відносин (механізмів). З таких саме позицій розглядає ринок нерухомості Н.А. Щербакова, зазначаючи, що цей ринок є сферою вкладення капіталу в об‘єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю [164, с.11]. Інші автори розглядають ринок нерухомості як певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на нерухомість та пов‘язані з нею інтереси, встановлюються ціни та розподіляється простір між різноманітними конкуруючими варіантами землекористування [26, с.5]. Згідно з поглядами іноземних дослідників [31], які узагальнено в міжнародних стандартах оцінки нерухомості: “Ринок являє собою систему, в якій товари та послуги переходять від продавців до покупців за допомогою цінового механізму (іноді ринком також називають і місце, де відбуваються ці операції). Концепція ринку припускає здатність товарів та/ або послуг переходити з рук у руки без зайвих обмежень діяльності продавців та покупців. Кожна із зацікавлених сторін діє у відповідності з співвідношеннями попиту та пропонування, а також з іншими ціноутворюючими факторами, в міру своїх можливостей та компетенції, розуміння відносної корисності конкретних товарів та/ або послуг, а також з урахуванням своїх індивідуальних потреб та бажань” [146, с.5].

      Третя група спеціалістів головною ознакою ринку нерухомості вважає права на об’єкти нерухомості. Наприклад, Б.Д. Новіков дає таке визначення: “Ринок нерухомості - це підсистема загального ринку, пов‘язана з обігом прав на об‘єкти нерухомості” [104, с.13].

      Вся работа доступна по " http://mydisser.com/ru/catalog/view/16905.html " target="_blank">Ссылке