Сучасний стан та тенденції розвитку регіонального іпотечного ринку нерухомості виробничого призначення

     

      На сьогодні функціонування регіональних іпотечних ринків нерухомості виробничого призначення України характеризується такими факторами, як: переважно депозитна модель фінансування; домінування універсальних банків; відсутність спеціалізованих інститутів іпотечного ринку спеціалізованих регуляторів, гарантійних фондів іпотечного страхування ринкового фінансування, інфраструктури. Разом з тим, у 2012 році було створено Державний земельний банк, відповідно до положень Земельного кодексу України [81], Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» [168] та постанови КМУ «Про затвердження Статуту ПАТ «Державний земельний банк» [181]. До моменту його створення вважалося, що цей банк стане першим спеціалізованим іпотечним банком в Україні і забезпечить розвиток однорівневої моделі організації іпотечних відносин. Однак за Статутом, банк є універсальним, а метою його діяльності є створення сприятливих умов для розвитку економіки та сільського господарства, функціонування ринку земель, підтримки вітчизняного сільськогосподарського товаровиробника, переважно малого та середнього фермерського господарства, зміцнення та реалізація виробничого і торгового потенціалу сільського господарства, розвиток сільськогосподарського виробництва, а також одержання прибутку від здійснення банківських операцій та провадження іншої діяльності відповідно до законодавства [181]. За таких умов вітчизняна система іпотечного кредитування має необхідні передумови для поширення однорівневої моделі іпотечного ринку, де емісію іпотечних цінних паперів здійснює універсальна банківська установа. Разом з тим, чинне законодавство містить норми, що суттєво обмежують використання іпотечних цінних паперів в сегменті нерухомості виробничого призначення. Зокрема, Законом України «Про іпотечні облігації» зазначено, що протягом строку обігу звичайних іпотечних облігацій сукупний розмір іпотечних активів, зобов'язання боржників за якими забезпечені іпотекою жилих будинків або квартир, повинен становити не менше ніж 85 відсотків від сукупного розміру усіх іпотечних активів, включених до складу іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій. Основна сума боргу за іпотечними активами, предметом іпотеки за якими є нерухомість нежилого призначення та які включені до складу іпотечного покриття, не повинна перевищувати 60 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки [72]. При цьому досі не прийняті на законодавчому рівні стандарти рефінансування нежитлової іпотеки, що обмежує можливості банків до проведення таких операцій.

      В сучасній науковій літературі широко обговорюється питання вибору оптимальної моделі організації іпотечних відносин. Однак, на практиці, поряд із депозитною моделлю в Україні розвивається дворівнева, «американська» модель. Так, постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року [180] було створено Державну іпотечну установу (ДІУ). Основною метою її діяльності є рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, що надійшли від розміщення цінних паперів, сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування та будівництва, забезпечення реалізації державних програм щодо забезпечення житлом громадян України [180]. Аналіз результатів діяльності ДІУ (рис.Ж.1-В.3, додатку Ж) свідчать про її неспроможність забезпечити ефективне становлення вторинного іпотечного ринку як на рівні держави (низький обсяг виконаних операцій), так і на рівні регіонів (Установа не має територіальних відділень). Окрім цього, Державна іпотечна установа в своїй діяльності обмежується житловим сегментом іпотечного ринку, хоча з урахуванням зарубіжного досвіду найбільш перспективним є сегмент ринку нерухомості виробничого призначення, бо саме з розвитку останнього починалося становлення іпотечних ринків розвинених країн.

      Підсумовуючи вище зазначене, зауважимо, що єдиною, найбільш поширеною моделлю організацій іпотечних відносин в сегменті іпотеки нерухомості виробничого призначення в регіонах України залишається депозитна модель. Відтак, розглянемо детальніше сучасні тенденції регіональних ринків нерухомості виробничого призначення протягом 2007-2012 років. Аналіз обсягів іпотечного кредитування суб’єктів господарювання за 2009-2012 роки (табл. З. 1., додаток З) вказує на значне зростання обсягу іпотечного кредитування у 2012 році, що свідчить про пожвавлення на ринку іпотечних продуктів та поступове нарощування продажів. Спад, що тривав із 2009 по 2011 роки, пояснюється фінансово-економічною кризою, потребою погашення кредитної заборгованості, що була сформована протягом 2007-2008 років (у цей період відмічалося різке збільшення обсягу кредитних операцій).

      Вся работа доступна по " http://mydisser.com/en/catalog/view/16910.html " target="_blank">Ссылке