Вдосконалення орендних відносин як основа формування раціональних розмірів сільськогосподарських підприємств

В основі земельних відносин лежить категорія власності на землю. Звід­си, земельні відносини – це суспільні відносини щодо володіння, корис­тування, розпорядження й управління землею на державному, господарському і внут­рішньогосподарському рівнях як об’єктом господарювання та засобом вироб­ництва у сільському господарстві. Тобто, у системі земельних відносин важ­ливу роль відіграє оренда як одна з форм реалізації права власності та ефек­тив­ного використання земель. Вона виступає також одним із дійових регуля­торів земельних відносин за відсутності вільного ринку земель. Оренда землі має гли­бокі історичні корені. В різних країнах світу вона розвивалась з вра­ху­ванням певних особливостей, традицій та правового стану держави. Основні від­мінності  полягали у строках оренди, розмірах і формах орендної плати за землю та інших істотних умовах. У сільськогосподарському виробництві най­більш поширена оренда самої землі або землі разом з майновими комплексами (приміщеннями тощо).

Великий досвід орендних відносин нагромаджено у країнах з розвинутою ринковою економікою, де оренда земель – найпоширеніша форма її викорис­тан­ня. В країнах Європейського Союзу поширена практика, коли фермер об­робляє власну й орендовану землю. Питома вага орендованої землі у фер­мерсь­ких господарствах різних країн Європи суттєво коливається. Досить висока питома вага орендованої землі у загальні площі використовуваної землі у Бель­гії, Франції, Люксембурзі, Великобританії, Німеччині і Нідерландах. У цих державах фермери при розширенні господарства традиційно надають перевагу не купівлі землі, а оренді. Це обходиться їм значно дешевше, а заощаджені кошти фер­мери вкладають у виробництво. До того ж, останнім часом у країнах ЄС посівні площі обмежуються і орендою легше регулювати цей процес. Значна частина земель на засадах оренди використовується і в США – 40%.

Оренда землі стала ефективним способом узгодження суперечностей між відносинами власності і господарювання на землі. Вона об’єднала подрібнені між різними власниками земельні ділянки для ефективного господарського використання. Оренда стала ефективною формою переходу земельної ділянки від малоефективного власника до успішного господаря без відчуження права влас­ності. Однак формальне запровадження оренди ще не гарантує її ефектив­ності в гармонізації економічних інтересів. Поки що пройдено лише формаль­ний етап запровадження оренди. Понад 92% селян уклали договори оренди зе­мельних паїв з підприємствами. Решта переважно приєднали їх до особистих селянських господарств і обробляють самостійно або кооперуються. Серед ук­ладених договорів 90% терміном до п’яти років, у тому числі більше половини – до трьох років. Це дуже важливий чинник організації виробництва орендарями-керівниками господарств, перспектив розвитку цих господарств. У країнах Західної Європи практично 90% договорів укладаються на термін понад п’ять років, а більшість з них – на 10-15 років (повний цикл сівозміни і середній термін окупності основних фондів). Чимало договорів укладаються на 25-30 ро­ків. Така довготривалість договірних відносин взаємовигідна орендодавцям та орендарям. Це досягається за допомогою гармонізації їх інтересів умовам оренди, особливо за рахунок високої орендної плати.

Зокрема, у Шотландії, де ситуація з організацією земельно-орендних від­но­син дуже схожа з Україною, фермери  вирощують сільськогосподарські куль­тури і розводять худобу на площі 100-500 га земельного масиву, утвореного за рахунок оренди великої кількості малих (2-3 га) земельних ділянок селян (кло­ферів). У цій країні історично склалось дрібне землеволодіння, не було і немає великих земельних латифундій. Тривалість оренди в середньому 20-30 років, з продовженням. Частоти зміни орендарів і переходу оренди земельної ділянки дуже низька (в середньому 1% селян щороку змінює орендаря). Така висока стабільність земельно-орендних відносин досягається за рахунок високого рів­ня орендної плати (20-25%) від обсягу виробленої продукції. Навіть у невро­жайні роки і в разі неможливості  виплати орендної плати в повному обсязі договори оренди не розриваються, а зобов’язання пролон­го­вуються. В окремих випадках земельні ділянки з об’єктивних економічних при­чин не обробляються, але договори оренди зберігаються. Селянину вигід­ніше зберегти стабільні орендні відносини, ніж розірвати договір і шукати іншого орендаря. Низький попит і великі пропозиції на оренду, а також високі вимоги до орендної плати змушують селян зважено підходити до зміни орен­дарів, не розраховувати на обіцянки, бути терпимими до об’єктивних невдач орендарів.

В економічній літературі наголошується також на те, що в деяких країнах розповсюджена сімейна форма оренди землі, або, як її ще називають, трудова [219, c. 177]. У цьому випадку орендодавець віддає землю в оренду одному із членів сім’ї, який ще не володіє достатнім капіталом, щоб самостійно вести господарство. Розподіл кінцевих результатів залежить від ділової участі сторін. Орендар майже не вкладає у виробництво ніяких коштів, а бере в ньому участь управлінням та своєю працею. Це означає для нього мінімальний фінансовий ризик, можливість набути практичних знань та навичок у виробничому ме­недж­менті, а щорічне укладання договору дозволяє при накопиченні необхід­ного капіталу розпочати самостійну господарську діяльність. У Німеччині та Англії, наприклад, на таку форму оренди припадає 15-20% всіх орендованих земель. Нерідко сімейна оренда є формою передачі земельної ділянки спадко­єм­цям без сплати високого податку.

Однією з форм оренди є партнерство. При такій формі землевласник бере участь у покритті витрат на виробництво. При цьому ступінь участі сторін може бути від 50:50 до 30:70 (орендодавець:орендар).

Отже, у розвинутих країнах світу, через належну приділену увагу пи­тан­ням удосконалення орендних відносин між орендодавцями та орендарями, вони одержали юридичну завершеність. Вивчення цього досвіду та можливості його застосування в Україні сприятимуть уникненню численних прорахунків у за­сто­суванні оренди землі та майна в умовах реформування відносин власності.

З урахуванням кращого світового досвіду організації орендних відносин Указом Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення рефор­мування аграрного сектора економіки” від 3 грудня 1999 року було перед­бачено прискорення розвитку, розширення та вдосконалення орендних відно­син, зокрема за допомогою: забезпечення всім членам колективних сільськогос­по­дарських підприємств права вільного виходу з цих підприємств із земель­ними частками (паями) і майновими паями та створення на їх основі приватних (приватно-орендних) підприємств, селянських (фермерських) господарств, гос­подарських товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб’єктів господарювання, заснованих на приватній власності; запровадження обов’язко­вого укладання підприємствами, установами, організаціями, які використо­вують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю), майнового паю з власниками цих часток (паїв), з виплатою оренд­ної плати у натуральній або грошовій формах; забезпечення встановлення сторонами договору оренди земельної частки (паю) розміру плати за її  оренду на рівні не менше одного відсотка визначеної відповідно до законодавства вар­тості орендованої земельної частки (паю); збереження, по можливості, ціліс­ності господарського використання приватними формуваннями землі та майна колишніх колективних сільськогосподарських підприємств на основі оренди земельних часток (паїв) і майнових паїв у групи власників цих часток (паїв); запровадження спрощеного порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю) та майнового паю органами місцевого самоврядування; виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власників земельних часток (паїв), яка звернулася із заявами про відведення земельних ділянок в натурі, з метою спільного використання або надання в оренду цих ділянок; забезпечення суво­рого додержання встановленого порядку відведення в натурі земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) у разі їх виходу з колективних сільсько­господарських підприємств; зменшення вартості виготовлення документів, необхідних для одержання державного акта на право приватної власності на землю, для осіб, що виявили бажання одержати такий акт за плату [178].

Успішна реалізація наведених заходів спрямована на підвищення ефек­тив­ності оренди. Світова практика довела, що фермер-орендар, як правило, на 10-15% ефективніше використовує землю, ніж фермер-власник, бо йому треба заробити на орендну плату власнику землі і собі на господарські витрати та до­ходи. До того ж, оренда створює конкуренцію в господарюванні. Селянин – власник землі завжди має змогу вибрати кращого господаря, який платить більшу орендну плату і передати йому землю в оренду. Це породжує кон­курентне середовище серед орендарів землі і господарів.

Правовідносини, пов’язані з орендою земель в Україні, регулюються Зе­мель­ним кодексом України, Законом України “Про оренду землі”, Цивільним кодексом України, іншими законами України, відповідними указами Прези­дента України, а також договором оренди землі. Згідно із Земельним кодексом України земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням та організаціям, а також іноземним державам. За угодою орендодавця орендована земельна ділянка або її частина може передаватися в суборенду. Орендодавцями земельних ділянок є їхні власники чи уповноважені ними особи.

У зв’язку з важким економічним станом у сільському господарстві Пре­зидент України своїми указами встановив мінімальні розміри орендної плати за землю. Нині діюча нижня межа орендної плати за землю врегульована Указом Президента України від 2 лютого 2002 року № 92 “Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)” (із змінами і доповненнями, внесеними указами Президента України від 13 вересня 2002 року № 830 та від 19 серпня 2008 року № 725) і має становити не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю), переданої в оренду.

Законодавче запровадження у нашій державі різних форм власності на землю, у тому числі і приватної, значно розширило коло орендарів. Власниками землі стали громадяни, які одержали право власності на землю в результаті по­ділу земель колективної власності на земельні частки (паї). Все більше гро­ма­дян усвідомлює значення власної частки землі, право розпоряджатися нею й управ­ляти через управлінські структури господарства, впливати на ефектив­ність ви­ко­ристання земель. Передаючи в оренду земельний пай сільськогоспо­дарсь­кому підприємству чи приватному підприємцю, його власник зобов’язує тим самим орендаря (керівника) ефективно використовувати землю, бо за ко­рис­ту­вання земельним паєм орендар має сплачувати орендну плату і роз­ра­ховувати на подовження строку його оренди. До того ж орендар несе від­по­відальність за зобов’язаннями не перед колективом чи державою, як було ра­ніше, коли його можна й не виконати, а перед конкретною особою, конкретним власником.

Вся работа доступна по ссылке

https://mydisser.com/ru/catalog/view/15078.html