У нас уже 242733 рефератов, курсовых и дипломных работ
Заказать диплом, курсовую, диссертацию


Быстрый переход к готовым работам

Мнение посетителей:

Понравилось
Не понравилось





Книга жалоб
и предложений

 





Название Розвиток ринку оренди офісних приміщень в м. Києві на прикладі проекту будівництва міні офісного центру на вул. Нікопольська 31
Количество страниц 97
ВУЗ КНЕУ
Год сдачи 2010
Бесплатно скачать 20393.doc 
Содержание Вступ 3
Розділ 1. Маркетинговий аналіз ринку оренди офісних приміщень 6
1.1. Розвиток ринку нерухомості в Україні 6
1.2. Аналіз ринку оренди комерційної нерухомості в Україні 14
1.3. Цінова політика на ринку оренди офісних приміщень 23
1.4. Особливості укладання договорів оренди офісних приміщень 28
Розділ 2. Девелопмент об‘єктів комерційної нерухомості 42
2.1. Загальні засади девелопменту об‘єктів комерційної нерухомості 42
2.2. Організація управління проектами будівництва об‘єктів комерційної нерухомості 43
2.3. Фінансування проектів будівництва комерційної нерухомості 57
Розділ 3. Приклад визначення комерційної привабливості проекту будівництва міні офісного центру 75
3.1. Основні засади проекту будівництва міні офісного центру 75
3.2. Бізнес-план проекту будівництва міні-офісного центра 80
3.3. Оцінка економічної ефективності проекту будівництва міні-офісного центра для здачі в оренду приміщень 87
Висновки і пропозиції 93
Список використаної літератури 100
Додатки 103


Ефективне функціонування ринкової системи неможливе без ринку нерухомості, оскільки він обумовлює значний вплив на розвиток відносин власності та становлення середнього класу – основи суспільства, сприяє задоволенню потреб підприємців у постійних активах, значною мірою визначає рівень споживання, нагромадження та інвестування. Цей ринок являє собою сферу вкладення капіталу в об’єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. У розвинутих країнах зі стабільними економічними та законодавчими системами ринок нерухомості, як правило, має досить невелику динаміку при значних показниках стабільності. Якщо поглянути на ринок нерухомості України, то можна побачити класичний приклад ринку, який проходить етап зародження, формування і становлення в умовах зміни соціально-економічної формації в Україні у зв'язку з переходом до ринкових засад. На провідних ринках світу нерухомість як об'єкт інвестицій пропонує не тільки привабливі дохідності для відповідного рівня ризику, але й надає можливості для досягнення наддохідностей за рахунок використання особливих властивостей ринків нерухомості. Розвиток ринку нерухомості в Україні потерпає деяких проблем. Так зокрема в Україні дуже недосконале законодавство щодо прав власності та регулювання різних операцій з нерухомістю. Зокрема, також існують проблеми із постійними змінами у політичних колах в нашій країні, саме тому іноземних та і вітчизняних інвесторів лякає можливість перерозподілу влади та власності. Такі причини призводять до гальмування процесу приватизації. До характеристик нерухомості як класу активів, що сприяють тривалому існуванню такого роду неефективностей, можна віднести довгі періоди вкладень, низьку ліквідність, нестандартизовану ринкову інформацію, приватний характер інвестицій. Від стану і перспектив розвитку вітчизняного ринку нерухомості залежить добробут кожного українця і країни в цілому. Ринок професійної нерухомості, як вже зазначалось, динамічно розвивається. Наявна кон’юнктура характерна дефіцитом якісних висококласних приміщень. Тому основний напрямок, в якому розвивається пропозиція направлений на задоволення даного попиту. Загалом, на розвинених ринках БЦ майже стовідсотково здають свої площі в оренду. Це є досить прибутковим бізнесом для компаній-операторів, що надають орендаторам повний перелік послуг по обслуговуванню. Сегмент продажу є менш розвинутим. В Україні ж він залишається досить популярним. Це пов’язано з тим, що оренда приносить хоча і стабільно високий дохід, але сроки окупності досить тривалі. Продаж дає можливість швидко повернути вкладені кошти, так як ціни тримаються на досить високому рівні. Пропозиція продажу приміщень високого класу не велика. Основним об’єктом в даному сегменті є БЦ „Європа Плаза”, площі якої активно розпродаються. Одними з основних професійних операторів ринку на сьогодні є DTZ та Rodamco, що розпоряджуються низкою об’єктів по вул. Хмельницького загальною площею біля 17 000 м2 а також PCG, CPD-GROUP (розроблюються низка масштабних проектів в центрі та на Лівому Березі), Capital Real Estate (розроблюються крупні житлово-офісні проекти в Шевченківському районі), компанія „Київ-Донбас” (добудовується висококласний житлово-офісний центр „Дипломат Холл” за концепцією «живи та працюй»), „Colliers International Україна” (зараз завершує здачу в оренду площ в офісному центрі класу на розі Ігорівської та Набережно-Хрещатицької) та НЕСТ (є водночас оператором та девелопером; основні об’єкти: БЦ „Ренесанс”, „Айсберг”, два БЦ на Михайлівській) являються основними девелоперами ринку професійної нерухомості. Мета дослідження – дослідження розвитку ринку оренди офісних приміщень в м. Києві, на прикладі проекту будівництва міні-офісного центру. Для написання роботи були поставлені наступні завдання: - дослідження розвиток ринку нерухомості в Україні; - провести аналіз ринку оренди комерційної нерухомості в Україні; - дослідити цінову політику на ринку оренди офісних приміщень; - дослідити особливості укладання договорів оренди офісних приміщень; - визначити загальні засади девелопменту об‘єктів комерційної нерухомості; - дослідити організацію управління проектами будівництва об‘єктів комерційної нерухомості; - дослідити схеми фінансування проектів будівництва комерційної нерухомості; - визначити основні засади проекту будівництва міні офісного центру; - провести аналіз бізнес-плану проекту будівництва міні офісного центру; - здійснити оцінку економічної ефективності проекту будівництва міні офісного центру для здачі в оренду приміщень. Серед українських науковців, які розглядали дане питання слід відмітити Дідовець І., В. Павлова, І. Кривов'язюк І. , Рожко Н. Я., також особливої уваги розвитку ринку нерухомості в Украіні присвятили такі журналісти як Николаєва Т. Також в роботі були використані основні наукові здобутки праці російського вченого І.Т. Балабанова «Операції з нерухомістю в Росії». Для написання роботи була використана теоретична інформація, статистичні дані, опубліковані у наукових роботах вітчизняних та зарубіжних вчених, періодичних виданнях, інформаційно-аналітичних бюлетенях галузевих інтеграційних утворень, мережі Інтернет, нормативні документи органів влади України, а також фінансова документація консалтингових компаній щодо ринку нерухомості м. Києва.


В результаті проведеного дослідження можна зробити наступні висновки. За останні чотири роки ринок будівництва офісних комплексів і бізнес-центрів показує позитивну динаміку. Високі темпи (понад 30% за рік) приросту дають підстави стверверджувати, що дана тенденція протримається мінімум до кінця 2008 року, коли об’єми ринку збільшаться на половину за рахунок введення в експлуатацію нових сучасних комплексів високого класу. Умовно офісні приміщення можна поділити на дві категорії: - професійні; - непрофесійні. До першої відносяться сучасні бізнес-центри (БЦ), споруди, що реконструйовані під БЦ, адміністративні будівлі з вільною та кабінетною системами, площі в житлово-офісних та торгівельно-офісних комплексах. До другої категорії відносяться переобладнані під офіси житлові приміщення (з переведенням в нежитловий фонд та без нього), переобладнані офісні приміщення в промзонах, на території підприємств. При цьому місткість даного ринку за різними даними більш ніж вдвічі перевищує об’єми професійного. Згідно класифікації, запропонованої Американською торговою палатою, професійні офіси умовно діляться на три класи: А, В та С. Унікальність об’єктів та неможливість їх чіткої класифікації зумовлює появу таких позначок як „+” чи „–”. Це є найбільш характерним для національних ринків, що сформувались не повністю, зокрема для українського. Місткість ринку на даному етапі та динаміка його розвитку дає підстави стверджувати, що оптимальний об’єм для збалансування попиту та пропозиції, врівноваження ціни та ставки оренди має становити біля 900 000 кв.м, що майже вдвічі перевищить показник 2005 року. На сьогодні, як вже було зазначено, заповнюваність столичних БЦ високого класу досягає 100%. Всі якісні приміщення, що виставляються на ринок досить швидко реалізуються. І бажання придбати офісне приміщення цілком зрозуміле: по-перше, інвестиції в у столичну нерухомість зараз мають дуже високу ліквідність, на рівні 20-25%, по-друге ставка оренди (враховуючи недешеві витрати на обслуговувіння, що інколи досягають рівня 25% від ставки) на приміщення високого класу є дещо завищена. Виходячи з методики розрахунку ставки капіталізації (її середній рівень по місту знизився до 14%), рівень ціни, адекватний нинішній ставці оренди повинен складати біля 5000 у.о. за м2. Тому, компанії, що потребують нових офісних приміщень, зараз намагаються їх купити чи проінвестувати з погляду на перспективу. Найбільшим попитом на ринку непрофесійної нерухомості користуються приміщення в діловому центрі та прилягаючих районах, площею 120-150 м2. Серед професійної нерухомості найбільш затребуваними є приміщення від 200 м2 і більше. На кінець 2005 року та на протязі всього 2006 року планується ввести цілий ряд масштабних об’єктів, загальною площею біля 228 500 м2, що майже вдвічі перевищить обсяги приросту 2005 року і зможе задовольнити дефіцит приміщень класів „А” та „В”. Очікується, що біля 74% (близько 170 000 м2) складуть приміщення класу „А”, що суттєво змінить структуру ринку, довівши його загальну місткість до 668 000 м2 з часткою А-класу біля 30%. Характеристика ніші управління комерційною нерухомістю Оборот столичного ринку — $15-20 млн (потенційний — $45-60 млн) Початковий капітал — від $25 тис. Термін окупності — 3 роки Дохідність — 5-10% обсягу орендних платежів Обсяг площ в управлінні — від 20 тис. кв. м Рівень конкуренції — низький Особливості — низький ступінь довіри українських власників до сторонніх керуючих компаній Об‘єктом дослідження в роботі буде виступати компанія ТОВ „Ніка-Інвест” оснвним видом діяльності якої є девелопмент нерухомості. Девелопмент нерухомості, з погляду його матеріально-речовинного змісту, включає дві основні складові: — проведення будівельних або інших робіт над будівлям і землею; — зміна функціонального використання будівель або землі. Основні напрямки девелоперської діяльності : - маркетингові досілдення - створення бізнес-палну будівництва об‘єкта нерухомості - організація фінансування - організація будівництва - організація продажу або експлуатації. В проектах будівництва приймають участь наступні суб‘єкти. Замовник – ТОВ „Ніка-Інвест” Замовник - це суб'єкт інвестиційної діяльності, юридична або фізична особа, яка має фінансові кошти і за вимогою підрядника надала поручительство про свою платоспроможність. Замовниками можуть бути інвестори, а також будь-які інші фізичні та юридичні особи, уповноважені інвестором (інвесторами) здійсню¬вати реалізацію інвестиційного проекту, не втручаючись при цьому в підприєм¬ницьку та іншу діяльність інших учасників інвестиційного процесу, якщо інше не передбачено договором (контрактом) між ними. Підрядник Порівняно великі підрядні будівельні організації спеціалізуються на гене¬ральних підрядах. Вони викопують роботи, які можуть бути і не пов'язані безпо¬середньо з будівельним виробництвом. їх функції полягають у посередництві, отриманні та аналізі складних інформаційних, економічних, управлінських, ор¬ганізаторських та інших функцій на кількох об'єктах одночасно. Проектувальник Проектування у будівництві - складний процес. Воно здійснюється різними проектно-дослідппмп організаціями та фірмами, які називаються проектуваль¬никами. Проектування будинків і будівель складається з таких етанів: перед-ироектпі роботи, власне проектування та післяпроектнпй етан, у якому беруть участь спеціалісти різних професій: геологи, дослідники, архітектори, конструк¬тори, будівельники різних спеціальностей (будівельніїки-техпологи по загаль-нобудівельних роботах, спеціально-будівельних і монтажних роботах, організа¬тори будівельного виробництва, управління, кошторисннки, економісти). Фінансування проектів будівництва може бути за власний рахунок або за рахунок залучених коштів. Добре, коли інвестор і він же замовник проекту має достатньо власних коштів. Якщо коштів не вистачає їх потрібно залучати. Тут може бути декілька варіантів фінансування будівництва. 1 варіант. Звернутися до банку за таким кредитним продуктом як „проектне фінансування”. Під проектним фінансуванням, в широкому сенсі, розуміють фінансування інвестиційних витрат господарської одиниці, яка розпочинає економічну активність в тій чи іншій формі. При цьому основним критерієм доцільності надання кредитором коштів є очікувані витрати отримувача та можливі його прибутки. 2 варіант. Використовувати залучення коштів багатьох інвесторів за допомогою створення фондів фінансування будівництва. На сьогодні, для залучення грошей фізичних осіб – покупців ще неіснуючих квартир, будівельники користуються послугами фондів фінансування будівництва (ФФБ) – посередників, що діють при банках чи фінансових компаніях і які гарантують захист інтересів інвесторів та забезпечують своєчасне виконання забудівником своїх зобов’язань. Створення ФФБ зобов’язує Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління власністю при будівництві та операціях з нерухомістю” від 19 червня 2003 р. Відповідно до цього Закону, ФФБ – єдиний спосіб залучення коштів фізичних осіб для будівництва. 3 варіант. Фінансування за рахунок венчурних пайових інвестиційних фондів. На сьогодні одним із легальних джерел інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва є інститути спільного інвестування, тобто інвестиційні фонди. Як варіант організації власної діяльності забудовник може розглянути досить непросту, але дуже привабливу у своїх результатах і апробовану на практиці схему. Вона полягає в поєднанні цільових облігацій як одного з дозволених способів залучення фінансування в будівництво та ВПІФ, діяльність яких пов'язана з істотними податковими пільгами. Менеджерами підприємства ТОВ „Ніка-Інвест” було проаналізовано ринок будівництва офісних приміщень, а також ринок оренди офісних приміщень. Отже, хоча у всіх прилеглих районах будуть збудовані офісні центри, менеджери ТОВ „Ніка-Інвест” вирішили, що проект будівництва офісного центру по вул. Нікопольська 31 буде ефективним і прибутковим. Метою реалізації проекту є одержання прибутку власниками від будівництва і здачі в оренду приміщень офісів і задоволення попиту з боку фізичних і юридичних осіб на доступні офісні приміщення в наближеному до центра районі м. Києва. Період будівництва і реалізації проекту складає 5 років. За цей час планується побудувати і здати офісний комплекс, а також надати офіси в оренду. Замовником будівництва є ТОВ „Ніка-Інвест” - компанія, що володіє правами на земельну ділянку. Проект на будівництво міні-офісного центру по вул.. Нікопольській 31 розробляється архітектурним бюро «Єжов». Проект припускає комплексну забудову території. У комплексі передбачається створення необхідної інфраструктури : паркова зона, підземний паркінг, торговельні приміщення. Генеральним підрядчиком визначена компанія «ІСК «Центробуд» за результатами проведеного аналізу можливих генпідрядників. Генеральний підрядчик зобов'язується здійснити весь комплекс будівельно-монтажних робіт (БМР) по зведенню міні-офісного центру під ключ без опоряджувальних робіт. Витрати на БМР без внутрішньої обробки приміщень розраховані від загальної площі офісів, паркінга, а також сюди входять витрати на будівництво позаплощадкових і внутрімайданчикових мереж, благоустрій і озеленення території комплексу виходячи з 600 дол. США (із ПДВ) за 1кв. м. Дані цифри вже закріплені в підписаному договорі. Витрати на оздоблення офісів розраховується виходячи із названої забудовником вартості – 250 дол. США за кв. м. Всього витрати на будівництво передбачаються в розмірі 10425 тис. грн. Фінансування проекту буде проводитись частково за рахунок власних коштів замовника проекту, а частково за рахунок кредиту ВАТ КБ „Надра”. На нараді власників підприємства, що 1,5 млн. грн. буде внесено майбутніми власниками нового офісного центру в Статутний капітал підприємства ТОВ „Ніка-Інвест”. ВАТ КБ „Надра” буде кредитувати 8925 тис. грн. у будівництво нерухомості під 11,9%. Розрахунок ефективності запропонованих заходів згідно трьох сценаріїв розвитку подій: 1) оптимістичний сценарій – економіка розвивається сприятливо і підприємство отримує виручку згідно запланованого у цьому проекті рівні. 2) нормальні ринкові умови – ринок сталий, не зростає, отримуємо доходи на 10% нижче запланованих. 3) несприятливі ринкові умови – зниження рівня доходів населення, спад попиту, отримуємо доходи на 30% нижче запланованого рівня. За всіх ринкових умов отримуємо від‘ємне значення ЧДД, але це ще не означає, що проект збитковий. Термін окупності показує, що в середньому проект окупиться за 8,02 роки. Це означає, що через 8 років після надання офісів в оренду повністю буде окупленовитрати на будівництво центру, і підприємство ТОВ „Ніка-Інвест” почне отримувати прибуток. Отже, вкладені інвестиції дозволять підприємству отримати додатковий прибуток, розширити межі своєї діяльності, розширити ринок споживачів та закріпити свої позиції на ринку.
Список литературы 1. Конституція України // Відомості Верховної Ради України вiд 23.07.1996 - 1996 р., № 30, стаття 141. 2. Житловий Кодекс України // Відомості Верховної Ради УРСР вiд 12.07.1983 - 1983 р., № 28, стор. 573. 3. Закону України «Про оренду державного та комунального майна» // Відомості Верховної Ради України вiд 28.07.1992 - 1992 р., № 30, стаття 416. 4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости:. — 2-е изд., испр.. — СПб.: СПбГАСУ; М.: АСВ, 2004. — 382 с. 5. Балабанова І.Т. «Операції з нерухомістю в Росії» - М., 2002 р. 6. Бардиш Григорій Олексійович. Проектне фінансування: Підручник для студ. вищих навч. закл. / Національний банк України. Львівський банківський ін-т. — Л. : ЛБІ НБУ, 2008. — 464с. 7. Гончарук Н. Шматок столиці: Офісні і торгові центри Києва скуповують іноземці: Дослідження ситуації на ринку нерухомості, аналіз попиту на нерухомість даного призначення // Контракти. - 2006. - 22 трав. (№ 21). - С.26-28. 8. Гончарук Н. Офісний ЖЕК // Український дiловий тижневик "Контракти" № 37 вiд 11-09-2006 – с. 12 9. Дідовець І. Ринок нерухомості: роль, функції, та особливості // Схід. - 2002. - № 1. - С.39-40. 10. Експерт: Для України проектне фінансування - новий банківський продукт // FINANCE.UA 11. Жуков Владлен Валерійович. Проектне фінансування: Навч. посіб. для самост. вивч. дисципліни / Харківський держ. економічний ун-т — Х. : ВД "ІНЖЕК", 2004. — 202с. 12. Задерей Н. Великі гроші // Український дiловий тижневик "Контракти" / № 27 вiд 03-07-2006 13. Куриленко Тамара Платонівна. Проектне фінансування: Підручник для студ. вищих навч. закл. / Київський ун- т ринкових відносин; Міжнародний ун-т фінансів. — К. : Кондор, 2006. — 208с. 14. Луць В. В. Контракти у підприємницькій діяльності: Навч. посіб. — 2-е вид-, стер. — К.: Юрінком Інтер, 2001. — 560 с. 15. Манцевич Ю.М. Житло: проблеми та перспективи. - К.: Атіка, 2004. – 360 с. 16. Манн ВВ. Ціноутворюючі фактори на регіональному ринку нерухомості // Економіка та держава. - 2006. - № 3. - С.49-50. 17. Николаева Т. Компании и рынки. Домострой. Тенденции. Мы спим и нам снится // Бізнес №49. 2007. – с. 134-137. 18. Пашутинський Є.К. Операції з нерухомістю. Нормативна база. – К.: Атика, 2004. – 376 с. 19. Павлов В. Механізми стимулювання розвитку сучасного ринку нерухомості /В. Павлов, І. Кривов'язюк І. // Регіон. економіка. - 2005. - № 2. - С.67-75. 20. Пересада Анатолій Анатолійович, Майорова Тетяна Володимирівна, Ляхова Олена Олександрівна. Проектне фінансування: Підручник / Київський національний економічний ун-т. — К. : КНЕУ, 2005. — 736с. 21. Покрас О. Й. Основні важелі адміністративного регулювання ринку нерухомості // Стратегія економічного розвитку України. — К., 2002. — Вип.3 (10). — С.151–158. 22. Ринок нерухомості: Навчальний посібник. / За заг. ред. І.І.Пилипенка. -К.: ІВЦ Держкомстату України. - 2004. - 387 с. 23. Рожко Н. Я. Особливості функціонування ринку нерухомості, як однієї з головних складових ринку послуг в Україні // Економіка: проблеми теорії та практики. — Дніпропетровськ, 2002. — Вип.141. — С.196–202. 24. Рогожин П. С, ГоЙКО А. Ф. Економіка будівельних організацій. — К.: Видавничий дім «Скарби», 2001. — 448 с. 25. Сидоренко Т. Период застроя // Деньги ua, №49. 2007. – с. 42. 26. Чубук Л. П. Основні чинники формування ринку нерухомості в Україні // Вісник. — К., 2002. — Вип.63. — С.49–50. 27. http://realt.kiev.ua 28. http://www.Koutrakty.com.ua – Офіційний сайт журналу „Контракти” 29. www.domik.net – Український портал нерухомості 30. http://www.aterra.com.ua – Агентство комерційної нерухомості „Аурум Терра”
Стоимость доставки работы, в гривнах:

(при оплате в другой валюте, пересчет по курсу центрального банка на день оплаты)		 727
Скачать бесплатно 20393.doc 





Найти готовую работу


ЗАКАЗАТЬ

Обратная связь:


Связаться

Доставка любой диссертации из России и Украины

Вход для партнеров

Регистрация

Восстановить доступ

Материал для курсовых и дипломных работ


Ссылки:

Выполнение и продажа диссертаций, бесплатный каталог статей и авторефератов

Счетчики:

Besucherzahler
счетчик посещений

© 2006-2022. Все права защищены.
Выполнение уникальных качественных работ - от эссе и реферата до диссертации. Заказ готовых, сдававшихся ранее работ.