Проблеми переінвестування на ринку земель несільськогосподарського призначення

     

      Цінова динаміка на ринку несільськогосподарських земель, особливо у докризові 2001-2008 роки, перетворила землю у надзвичайно цікавий актив для інвестицій. При цьому значний інтерес становить феномен «перегрівання» ринку землі, який залишається практично не дослідженим вітчизняною економічною наукою.

      Як відомо, перехід економіки України у фазу зростання, що відбувся у 2000 році, відзначився початком підвищення вартості землі та нерухомості. На протязі наступних років ціна однієї сотки землі у Києві та його передмістях, Одесі, Львові, Харкові, Криму та багатьох інших регіонах впевнено почала вимірюватися вже не сотнями, а тисячами і, подекуди, десятками тисяч дол. США.

      «Найдорожчими» місцевостями України до початку фінансово-економічної кризи 2008 року стали місто-герой Київ, де ціна 100 м2 земель становила від 30 до 100 тис. дол. США, та регіон Великої Ялти, унікальний рекреаційний потенціал якої також спричинив зростання цін на землю до рівня 10-100 тис. дол. США за сотку. Третє місце за ціною 100 м2 земель землі втримувала Одеса – від 20 до 90 тис. дол. США. Суттєво меншою була ціна землі у Харкові (7-30 тис. дол. США за сотку), Донецьку (5-20 тис. дол. США) та Львові (6-10 тис. дол. США).

      Більш ніж наочною є динаміка цін на земельні ділянки під індивідуальну житлову забудову на прикладі Київській області (додаток Д).

      Не важко помітити, що за останні шість років ринкова вартість земельних ділянок зросла у десятки разів та продовжує стрімко зростати. Особа, яка у 2001 році вклала у земельну ділянку в Києво-Святошинському районі близько 20 тис. дол. США, у 2008 році могла вважатися доларовим мільйонером. Виникає цілком слушне питання: в чому ж причина такого стрімкого зростання ціни землі на вторинному ринку? Які макроекономічні показники його зумовлюють?

      Аналіз динаміки темпів зростання реального валового внутрішнього продукту свідчить, що за 2001-2006 роки економіка України «подорожчала» лише на 55 %*. Щодо реальних доходів населення, то вони за цей період зросли більш суттєво – майже у 2,4 рази (див. рис. 2.1). Але, як бачимо, цих двох показників, очевидно, недостатньо щоб виправдати більш ніж стрімку динаміку цін на землю.

      Офіційний курс гривні у згадані роки залишається досить стабільним, а тому валютні коливання також не можуть вважатися причиною ажіотажу на ринку нерухомості. Якщо ж звернути увагу на такий важливий показник як «ціна грошей» – процентні ставки банків за депозитами у національній валюті – то вони зменшились у середньому із 11,2 до 7,6 %. Класична економічна теорія підказує, що це могло б спричинити зростання капіталізації земельної ренти, а отже й ціни землі, приблизно у 1,5 рази.

      Темпи зростання інвестицій у основний капітал з боку промислових підприємств (рис. 2.2) є порівняно високими (за шестирічний період вони зросли у 2,7 рази), але вітчизняні великі підприємства традиційно спрямовують ці кошти переважно у модернізацію обладнання та капітальне будівництво на вже наявних ділянках. Таким чином, серйозного тиску на ринок землі ці витрати не справляють.

      Для того, щоб пояснити цінову динаміку на ринку землі, необхідно дослідити особливості такого явища як «перегрівання» в умовах ринкової економіки.

      Вся работа доступна по Ссылке