Стратегія організаційно-економічного регулювання ринку земель в Україні

     

      Відповідно до статті 127 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III (далі – ЗКУ) [107], органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах здійснюється у формі аукціону. Слід відзначити, що існуючі законопроекти «Про ринок земель», які вносились на розгляд Верховної Ради України у останнє десятиріччя, перенасичені нормами, що безпосередньо не стосуються обороту земель, а більше стосуються землеустрою, державного контролю за використанням та охороною земель, повноважень органів державної влади та місцевого самоврядування – тобто питань, які врегульовані іншими спеціальними актами законодавства. Це спричиняє виникнення значних політичних дискусій навколо тексту законопроектів, стримує їх розгляд і прийняття Верховною Радою України.

      Практика підказує недоцільність введення у закон норм, що обмежуватимуть ринковий оборот (за площею ділянок у власності однієї особи, кваліфікаційним вимогами до покупців), створюватимуть додаткові бюрократичні органи у формі комісій, товариств із регулювання ринку тощо, оскільки на практиці більшість з подібних обмежень учасники ринку зможуть «обійти» без зайвих зусиль.

      У зв’язку із вищезазначеним, автором пропонуються наступні правові, організаційні та економічні підходи щодо законодавчого регулювання відчуження речових прав на земельні ділянки:

      1) Закон України «Про ринок земель» (надалі – Закон) повинен врегульовувати комплекс суспільних правовідносин, пов'язаних з відчуженням речових прав на земельні ділянки всіх форм власності. Дія цього Закону не повинна поширюватися на іпотеку, на відчуження прав на будівлі, споруди та інші об'єкти цивільних прав, на які іншими законами поширено правовий режим нерухомої речі, на внесення речових прав на земельні ділянки до статутного капіталу господарських товариств, на оборот корпоративних прав на суб'єкти господарювання, на реєстрацію ділянок надр для добування корисних копалин, а також на викуп земельних ділянок для суспільних потреб.

      2) Об’єктами ринку земель слід вважати зареєстровані відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [94] речові права на земельні ділянки, щодо яких відсутні обмеження або заборона на розпорядження, установлені відповідно до правочину (договору), закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених Конституцією України, .Земельного кодексу України та інших законодавчих актів. Відповідно, об’єктами ринку земель можуть бути:

      а) речові права на земельні ділянки:

      - право власності на земельну ділянку;

      - право на частку у спільній частковій власності на земельну ділянку;

      б) речові права на чужі земельні ділянки:

      - право володіння та користування земельною ділянкою (право оренди, суборенди);

      - право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

      - право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

      3) Суб’єктами ринку земель є особи, що можуть відчужувати речові права на земельні ділянки, та особи, що можуть набувати речові права на земельні ділянки, відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України та інших законодавчих актів. Такими особами можуть бути: фізичні та юридичні особи; держава; територіальні громади; іноземці та особи без громадянства; іноземні юридичні особи; міжнародні організації; іноземні держави.

      4) Речові права суб’єктів ринку земель на земельні ділянки мають визнаватися на підставі відомостей Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень у складі державного земельного кадастру, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

      Вся работа доступна по Ссылке