Основные принципы оценочной деятельности

Оценочная деятельность, как и любая другая базируется на ряде основополагающих принципов, устанавливающих и упорядочивающих процесс оценки имущественного комплекса. Эти принципы носят ярко выраженный экономический характер. При этом, для большего удобства их группируют на три группы исходя из следующих признаков:

·   представления владельца об имуществе;

·   рыночной среды;

·   эксплуатации имущества.

Рассматривая эти принципы более детально, следует выделить важнейшие принципы.

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимо­сти, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциаль­ному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в те­чение определенного времени. Следовательно, полезность — способность объекта собственно­сти удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение дан­ного периода времени.

Принцип замещения. Все объекты собственности, несмотря на их раз­нообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. Максимальная стоимость собственности опреде­ляется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приоб­ретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верх­ний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания. Установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины пред­ложения.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынках различных видов имущества возника­ет среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произ­веденного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капи­тал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие кон­куренции создает монополистическую ситуацию.

Принцип изменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, техноло­гия, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Среда располо­жения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте. Основная идея этого принципа заключается в постоянном изменении стоимости объектов собственности. Иногда этот принцип определяется как основополагающий, поскольку предопределяет саму суть оценки имущества – определение стоимости на конкретный момент времени, что предполагает закрепление определенного уровня цен и стоимостей.

Принцип факторов производства. Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки до­хода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании до­хода всей системы. Данный принцип в первую очередь получил свое распространение благодаря оценке комплексных объектов, однако, при оценке единичных объектов собственности он терял свой актуальность, поскольку было достаточно проблематично вычленить отдельные элементы объекта оценки, в целях определения его стоимости.

Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли ле­жит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли, Каждый фактор должен быть опла­чен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собствен­нику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Принцип вклада. Вклад — сумма, на которую увеличивается или умень­шается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вслед­ствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Некоторые факторы увеличивают стои­мость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Таким образом, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имуществен­ному комплексу оправданны тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих эле­ментов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддержи­вается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании ко­торых достигается максимальная стоимость имущества. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента). Составные части имущественного комплекса должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данно­го принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования является синтезом всех вышеперечисленных принципов. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализу­ются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант использу­ется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества, Их содержание может меняться в зависи­мости от специфики объекта.