Методичні підходи та методи експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Методичні підходи та методи експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення Проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок передбачає застосування певних методичних підходів і методів, формування й розвиток яких відбувався впродовж усього періоду становлення теоретич-них основ оцінки. Теоретичні основи оцінки різних видів нерухомого майна на науковому рівні почали закладатися провідними вченими – класиками економічної теорії. Представник меркантилістів Уїльям Петті пропонував визначати вартість землі підсумовуванням деякої кількості річних рент, яка дорівнювала тривалості життя трьох поколінь – діда, батька та сина. Для Англії, як стверджував дослідник, за умови існування стійких прав власності та моральної впевненості у можливість використання придбаної нерухомості, кількість річних рент становила 21. Залежність кількості рент від різних факторів Петті ілюструє таким прикладом: більш надійні (порівняно з Англією. – В.М.) права на землю, більша густота населення, чіткіші уявлення про вартість зумовлюють збільшення кількості річних рент до 30, тоді як унаслідок нестабільної політичної ситуації, суб’єктивності судової системи, малої чисельності населення кількість річних рент зменшуватиметься [76, с.34–35; 218, с.107–108]. Іншими словами, У. Петті пропонував оцінювати нерухомість за допомогою методу, що ґрунтується на використанні терміна окупності інвестицій. Пізніше фізіократ Адам Сміт розробив окрему теорію ренти й рекомендував визначати ренту як вирахування із вартості. Вартість землі, А. Сміт пропонував обчислювати не за допомогою врахування терміна окупності, а використанням ставки капіталізації, яка характеризує норму доходу на інвестований капітал і норму його повернення [119, с.151]. Теорію вартості та ренти розвивали також представники англійської класичної школи економіки, а саме Девід Рікардо. Вчений вважав, що вартість товару залежить від обмеженості його пропозиції, а також від кількості необхідної для його виробництва праці [170]. Використовуючи наукові здобутки Дж. Андерсена [191, с.263-265], Рікардо розробив власну теорію ренти, в якій під рентою розумів „таку кількість виробленої на землі продукції, яка сплачується землевласникові за використання природної та незмінної родючості землі” [170, с.33]. У своїй науковій праці вчений чітко роз’яснює зв’язок між рентою й вартістю: „при зменшенні ренти землевласник втратить як частину сировини, яка відноситься до додаткової ренти, так і частину обмінної вартості” [182, с.234]. На відміну від Рікардо, доктрина диференціальної ренти якого побудована в основному на відмінностях родючості ґрунту, Йоган Генріх фон Тюнен у своїй теорії диференціальної ренти базувався на концепціях розміщення (місцезнаходження) та транспортних витратах [218, с.330]. Лідер неокласичної школи економістів А. Маршал був першим, хто відрізняв теорію вартості від теорії оцінювання, а також сформулював концепцію оцінювання, яку і досі використовують у сучасній практиці оцінки нерухомості. Ця концепція включає визначення вартості земельної ділянки шляхом капіталізації прибутків, впливу знецінення на складові нерухомості (будова і земельна ділянка), а також впливу видів забудови та способу користування земельною ділянкою на вартість нерухомості [39, с. 31; 200, с.453]. Маршал стверджував, що вартість сільськогосподарських угідь може бути визначена за допомогою норми відсотка й купівельної спроможності грошей [200, с.446]. І. Фішер показав зв’язок між доходом і капіталом та запропонував визначати вартість діленням доходу на ставку [178, с.194]. Пізніше Кліренс і Норман Вебси обстоювали думку про те, що вартість є капіталізацією чистого доходу впродовж довгострокового періоду [165, с.16]. Вагомий внесок у теорію оцінки вніс Фредерік Бебкок. Учений був прихильником прибуткового методу оцінювання й вважав, що виникнення ренти зумовлено відмінностями родючості ґрунтів і розміщенням відносно місць проживання населення. У своїй науковій праці 1924 року Бебкок зазначив, що для оцінки різних видів власності повинні застосовуватися різні оціночні методи [155, с.93]. На початку ХХІ століття основна увага приділялася прибутковому методу, проте поряд із його розвитком поширювалися й інші методи оцінювання. Так, Джеймс Бонбрайт, Джордж Крейген та Катберт Рівз відстоювали позиції витратного методу [159, с.150; 166; 168, с.9]. Альфред Бернард та Генрі Флой вважали, що найбезпечнішим методом визначення вартості землі є порівняльний метод [179, с.74]. Як наголошував Бернард, прибутковий метод може бути застосований лише для перевірки попередньо визначеної вартості [157, с.131–132]. Розглянуті А. Маршалом три підходи до оцінки вартості у процесі розвитку теорії оцінювання були дещо трансформовані і тільки в своїй праці „Практика оцінювання нерухомості” (1933 р.) Артур Мерцке вказував на те, що „оцінювач при визначенні вартості може базуватися лише на (а) витратах, необхідних для набуття власності на об’єкт оцінки, включаючи земельну ділянку та поліпшення, (б) найпоширеніших ринкових цінах об’єктів, які є подібними до оцінюваного, і (в) очікуваних можливих надходженнях від власності” [207, с.299]. Підтверджуючи думку про те, що вартість землі ґрунтується на приведених до теперішньої вартості майбутніх надходженнях від неї, Хомер Хойт вважав, що вартість землі можна визначити тільки за двома методами, з яких „один заснований на аналізі ринкових або цін продажу, а другий – на капіталізації очікуваного майбутнього чистого доходу” [186, с.460]. Продовжуючи розвивати методи оцінки нерухомості, у науковій статті 1938 року Річард Реткліф досліджував питання тривалості економічного життя поліпшень при оцінюванні нерухомості за допомогою прибуткового підходу і висловлював думку про те, що „вартість може бути визначена без необхідності оцінювання економічного життя” [215, с.64]. Такої ж думки притримувався і Леон Елвуд [173, с.524–525]. Роберт Армстронг відзначив важливість урахування циклів зміни вартості нерухомості та економічних циклів при застосуванні прибуткового підходу [151, с.137]. Як стверджував Генрі Хоагланд, у середині ХІХ століття прибутковий метод набував значного поширення [184, с.216] – вартість землі передбачалося визначати капіталізацією економічної або земельної ренти (Бенсон Ф. А., Норс Н. Л.) [156], а капіталізація прибутку є еквівалентною ринковій ціні (Медичі Дж.) [203, с.25]. Вагомий внесок у розвиток методів оцінювання зробив Джордж Бровнлов, який запропонував чотири методи оцінки землі: метод залишкової вартості, оренди ділянки, забезпечення часом і прямий метод [161, с. 2–5].