Удосконалення орендних відносин щодо земель сільськогосподарського призначення

Удосконалення орендних відносин щодо земель сільськогосподарського призначення Серед ринкових форм обігу земельних ресурсів сільськогосподарського призначення орендні земельні відносини є одним із важливих інститутів сучасного агробізнесу практично у всіх розвинених країнах світу. Оренда землі поряд із аграрним підприємництвом на землях приватної власності є певною мірою альтернативною формою ринкового користування та володіння землями сільськогосподарського призначення, тобто власник землі є або суб’єктом агрогосподарювання, або надає за певну плату право використовувати свій ресурс – землю для аграрного підприємництва іншими фізичними або юридичними особами. Головні конституюючі характеристики ринку землі, де здійснюється перехід прав власності від одного суб’єкта до іншого на основі купівлі-продажу й ринку оренди землі як ринкового інституту тимчасової передачі прав власника на володіння та користування (а в умовах суборенди, - і обмежених прав розпорядження), по-суті є взаємопов’язаними поняттями (категоріями), що в умовах ринкового обігу землі знаходяться у стані певної суперечності. Попит, пропозиція на ринку землі пов’язані із попитом та пропозицією на ринку орендованих земель, а ціна землі певним чином кореспондується і коригується ринком із розміром орендної плати. Це особливо важливо підкреслити в умовах формування інституціонально-ринкових законодавчих і нормативно-організаційних засад цих двох найважливіших сегментів ринкового обігу землі в умовах первинних ринкових реформувань земельних відносин в Україні. Як ринку землі сільськогосподарського призначення, так і відповідного ринковим принципам ринку орендованих земель в Україні ще не створено. Нині орендні відносини регулюються Законом України «Про оренду землі», підписаним ще Президентом України Л. Кучмою 6 жовтня 1998 року (№161-ХІV) із змінами та доповненнями, внесеними Законами України (з вересня 1999 р. по грудень 2002 р., всього 6 таких актів), тобто закон мав би бути значно оновленим, зважаючи на дію нового Земельного кодексу України (з 25.10.2001 р.). У Законі України «Про оренду землі» зазначено, що «при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства, або зборами уповноважених, а в акціонерному товаристві – загальними зборами товариства» (ст. 4, п. 3). Привертає увагу така обставина, зафіксована у чинному Законі «Про оренду землі». Хоч пункт 1 ст. 4 визначає, що об’єктами оренди є земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, п. 3 цього закону дає змогу орендувати «право на земельну частку (пай)», тобто не визначені на місцевості (в натурі) умовні кадастрові гектари. Звичайно, тут не йдеться про врахування у розмірі орендної плати якісних характеристик і можливого диференціального доходу, який міг би отримувати землекористувач. Тим більше, що у великих орендокористувачів, які монопольно домінують у сфері орендних відносин в певному сільському населеному пункті, завжди є можливість оцінювати якість і кількість орендованих «паїв» під приводами «раціональних вимог організації», «обґрунтованих сівозмін» або «компактного розташування» на власний розсуд і у власних інтересах. Проблема повної реалізації конституційного права громадян України на свою приватну власність на частку землі сільськогосподарського призначення мала б вирішуватись на основі Закону України від 5 червня 2003 р. «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», прийнятого вже після введення в дію нового Земельного кодексу. Цим Законом передбачено, що «особи, власники сертифікатів на право на земельну частку (пай), які виявили бажання одержати належну їм земельну частку (пай) в натурі (на місцевості), подають до відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної адміністрації відповідну заяву» (ст. 3, п. 2), а підставою для виділення земельної ділянки є рішення відповідної ради або держадміністрації.