Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків як нова форма управління житлом

Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків як нова форма управління житлом Стан справ, який склався у сфері утримання житла, потребує пошуку нових форм організації управління житлом та його використання. Розглянуті питання власності на житло і управління ним дозволяють визначити, що найбільш прогресивною формою управління житлом на сьогоднішній день є об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Створення об’єднань співвласників житла дозволить підвищити рівень управління в житловій сфері, покращити утримання і стан житлового фонду. Така форма управління житлом є найбільш поширеною в світі, зокрема в ЄС. Тому створення ОСББ є одним із важливих заходів реформування ЖКГ. Об’єднання співвласників створюють для захисту інтересів мешканців; матеріальна форма такого об’єднання – кондомініум, а організаційно-правова – ОСББ (товариство власників житла). На жаль, у нашому законодавстві, як зазначалось, поняття “кондомініум” не визначене, хоча з нього власне починається об’єднання, бо кондомініум існує об’єктивно, а форма його управління обирається мешканцями або місцевими органами влади, якщо мешканці не виявляють ініціативи. Відсутність у законодавстві цієї важливої об’єктивної категорії викликає певні методологічні проблеми у визначенні майна і власності об’єднань. Треба зазначити, що управління будинком силами мешканців не є для нашої країни зовсім новою формою управління житлом – у 20-ті роки в Радянському Союзі були поширені житлові товариства, пізніше відносно самостійною одиницею були житлово-будівельні кооперативи – вони, як правило, самостійно вели облік і розрахунки з мешканцями, утримували будинок на балансі, мали окремий рахунок у банку, при цьому укладали з житловою організацією договір на обслуговування. Тому саме реорганізація ЖБК в об’єднання співвласників є найбільш закономірною і безболісною. Але ОСББ має багато специфічних особливостей, набагато більшу економічну самостійність та дещо іншу мету діяльності. Їх створення є на сьогодні життєвою необхідністю, бо дозволяє вирішити як питання власності на житло, так і питання управління ним. Коли будинок залишається у власності територіальної громади, власники приватизованих квартир в цьому будинку не можуть реалізувати свої права і виконати зобов’язання власника. При цьому порядок управління житловим фондом територіальної громади має, як зазначалось, багато проблемних питань. У багатьох країнах світу створення об’єднання власників житла у багатоквартирному будинку за законодавством є обов’язковим – зокрема, у Норвегії, Данії, Германії, Нідерландах, Швейцарії, Польщі, Угорщині, Чехії, Казахстані. Розповсюджена така форма управління житлом в багатьох країнах – Фінляндії, Швеції, Іспанії, де проблеми обслуговування під’їзду вирішує „голова сходів”. В постсоціалістичних країнах здебільшого передбачено об’єднання мешканців на добровільних засадах (Словаччина, Румунія, Болгарія, Естонія, Латвія, Литва, Білорусь, Молдова). Законом Російської Федерації [206, ст.20] також вибір способу управління будинком визначається як право, а не обов’язок домовласників, однак передбачено, що спосіб управління кондомініумом, в якому більше 50 % квартир знаходяться у приватній власності, необхідно обрати протягом шести місяців, інакше передбачено відповідальність у вигляді штрафу. В Україні також створення ОСББ в багатоквартирному будинку є добровільним; щодо новозбудованих будинків передбачаться прийняття власниками квартир (приміщень) рішення про створення ОСББ протягом двох місяців після підписання акту державної приймальної комісії, після чого рішення щодо управління будинком і утримання його на балансі приймають місцеві органи влади.