Інструменти та прийоми активізації якісних чинників розвитку ринку комерційної нерухомості

     

      Необхідність вивчення і систематизації специфіки розвитку і функціонування продуктивних сил, регіональних ринків нерухомості та їх взаємозалежність і взаємозв’язок обумовлено зростаючими обсягами фактичних операцій купівлі-продажу житлових і нежитлових приміщень, землі; кількістю малих і середніх фірм, що працюють на даному ринку; обсягом інвестицій і багатьма іншими проявами зростання значущості ринку нерухомості для суспільства і регіонів. Як було розглянуто в першому розділі дисертаційного дослідження, регіональний ринок нерухомості знаходиться у стадії становлення і активного зростання за всіма параметрами. Він у процесі формування відображає всі проблеми містобудування, будівельної індустрії, місцевого самоврядування, соціальної сфери, кредитно-фінансової системи, а також характеризується нерівномірним розвитком окремих сегментів і ніш, фактичною відсутністю державних інвестицій, наявністю значного тіньового і «чорного секторів», низьким рівнем інформатизації, наявністю інших негативних характеристик і суперечливих тенденцій.

      Відповідно, можна виділити такі сутнісні особливості ринку нерухомості, як:

      –специфічний порядок обігу об’єктів, що проявляється у обігу правомочностей, пов’язаних із ними;

      –висока роль фінансових інструментів;

      –високий рівень трансакційних витрат;

      –локалізованість, сегментованість і персоналізація ринків нерухомості;

      –обмеженість дії ринкового механізму, необхідність державного регулювання;

      –циклічний характер розвитку ринку;

      –низька ліквідність об’єктів нерухомості поряд з їх тривалою присутністю на ринку.

      Як зазначалося вище, правомочностям, пов’язаним із нерухомістю, притаманний особливо високий рівень диференціації, що зумовлює значну кількість операцій по їх обігу. Це випливає із багатофункціональності об’єктів нерухомості, можливості їх тривалого використання. Іншим фактором, що призводить до диференціації правомочностей, пов’язаних із нерухомістю, є висока ціна на її об’єкти поряд із її необхідністю практично у всіх сферах господарського та суспільного життя.

      Тісний зв’язок ринку нерухомості з фінансовими інструментами зумовлений високою вартістю створення об’єктів нерухомістю, їх високою ціною, а також високими трансакційними витратами на ринку, що потребує залучення значних фінансових активів для його ефективного фінансування. Крім того, фінансові інструменти дозволяють опосередкувати операції по переходу правомочностей (особливо в процесі інвестування у нерухомість), трансформувати ризики, що виникають на ринку та підвищити ліквідність обігу.

      Через фінансові інструменти, які застосовуються на ринку нерухомості, особливо у сегменті інвестиційної нерухомості, він залучений до сфери ринку цінних паперів. Додатково, сегмент інвестиційної нерухомості пов’язаний з інвестиційним ринком. Сегмент ринку виробничої нерухомості тісно пов’язаний із системою ринків факторів виробництва.

      Класифікація ринків нерухомості дозволяє проаналізувати фактори, які впливають на попит і пропозицію на них. Найбільш загально такі фактори можна поділити на чотири великі групи: економічні; соціальні; адміністративні; фактори довколишнього середовища.

      До економічних факторів відносяться: рівень доходів населення та підприємців; доступність фінансових, передусім кредитних, ресурсів; ставки орендної плати; вартість будівництва, тарифи на комунальні послуги і платежі за ресурси.

      До соціальних факторів відносять: чисельність населення; освітній рівень населення; рівень злочинності тощо.

      До адміністративних факторів належать: реальна податкова ставка, зокрема, рівень податків на майно та землю; зональні обмеження; умови укладення угод; умови отримання прав на забудову.

      До умов довкілля відносяться: екологічна обстановка; рівень розвитку інфраструктури. Разом з тим фактори, що впливають на попит і пропозицію, механізм їх впливу, відрізняються залежно від рівня та сегменту ринку нерухомості.

      Комерційна нерухомість призначена не для безпосереднього споживання, а для забезпечення споживання товарів чи послуг клієнтами її власника. Уподобання споживачів, їх склад та структура визначають вимоги, що висуваються до такої нерухомості, а відповідно – і фактори, що визначають попит на неї. Сильним є вплив на попит факторів оточення, адже для комерційної нерухомості інфраструктурні чинники є визначальними. Велике значення мають й економічні фактори, зокрема – рівень доходів підприємств. Для територіальної сегментації попиту на комерційну нерухомість, як для територіальної сегментації попиту на житлову нерухомість, важливим є фактор „престижності” місця розташування. Цей фактор є досить складним, адже, хоча частково і залежить від решти факторів оточуючого середовища (наявність транспортної інфраструктури, соціальної інфраструктури для житлової нерухомості, сприятлива екологія, відсутність забруднення), а також ряду соціальних факторів (рівень злочинності, рівень освіти), проте не в останню чергу зазнає впливу й інших чинників, які важко віднести до якоїсь з перерахованих груп. До них належать стереотипи, особливості історичного розвитку, традиції населення тощо. Фактор престижності визначається суб’єктивними уподобаннями. У випадку житлової нерухомості це стосується покупців (споживачів) нерухомості. У випадку комерційної нерухомості – оцінювання покупцями комерційної нерухомості уподобання своїх клієнтів. З урахуванням особливостей нерухомості як фізичного та економічного активу всі чинники регіональної економіки, що здійснюють вплив на розвиток ринку нерухомості, можуть бути згруповані за такими ознаками:

      рівень формування (національний, регіональний, локальний);

      сфера формування (реальна економіка, фінансовий ринок, ринок послуг, інформаційний тощо). Чинники національного рівня визначають загальні можливості розвитку ринку нерухомості, його найбільш характері особливості в національному та міжнародному аспектах. У числі економічних, фінансових і соціальних чинників національного рівня, вплив яких уявляється найбільш істотним, можна назвати такі:

      рівень економічного розвитку держави;

      специфіка історичного етапу розвитку національної економіки;

      домінуючі в державі економічна ідеологія і політика;

      стан та характерні особливості фінансової системи тощо.

      Що стосується чинників, котрі мають свій вплив на ринок нерухомості на регіональному рівні, можемо назвати наступні:

      рівень соціально-економічного розвитку регіону;

      стан та особливості фінансово-кредитної системи регіону;

      рівень розвитку продуктивних сил регіону.

      Вплив перелічених чинників має двоякий характер: з одного боку, ці показники впливають на функціонування та розвиток ринку нерухомості, з іншого, самі схильні до впливу процесів, що відбуваються на ринку нерухомості.

      Одним з найважливіших чинників, що визначає можливості суспільства у придбанні та утримуванні нерухомості, є рівень економічного розвитку держави. Його показники, такі як галузева структура економіки, доходність бізнесу в різних сферах господарської діяльності, рівень доходів населення тощо, є стимулами для розвитку ринку нерухомості, метою якого служить розширення відтворювального процесу у всіх галузях економіки через вдоволення потреб в нерухомому майні. Разом з тим розвиток ринку нерухомості підвищує показники ділової активності, стимулює перерозподіл галузевої структури економіки, обумовлює сприятливий інвестиційний клімат.

      На сьогодні ринок нерухомості розвивається складним шляхом, з одного боку відображаючи ситуацію, що складається в економіці, а з іншого, впливаючи на цю ситуацію через підвищення рівня ділової активності, подолання житлової проблеми населення, залучення інвестицій в будівництво та розвиток об’єктів нерухомості, активізацію фінансового ринку та ринку послуг тощо. Але слід підкреслити невивченність богатьох напрямів розвитку ринку та реальну можливість розвитку негативних тенденцій, що впливатимуть не лише на локальні національні показники, а й спроможні спровакувати глибинні кризові явища.

      Вся работа доступна по " http://mydisser.com/ru/catalog/view/16905.html " target="_blank">Ссылке